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恒大年報解讀:核心凈利潤783億,發力布局“第二曲線”

2019-03-26 22:56:18 來源:面包財經   閱讀量:10.08萬

中國恒大(3333.HK)3月26日收盤后披露2018年業績。

業績報告顯示:公司全年實現營收4,662億、核心業務利潤783.2億、歸母凈利潤373.9億,分別同比增長49.9%、93.3%以及53.4%。2018年,公司毛利潤1689.5億,同比增長50.5%。根據滬港深三大交易所上市公司財報數據統計,這是歷史上首次有房地產公司年度毛利突破1500億大關。

業績報告還顯示,在地產業務保持增長的同時,恒大已經著力布局增長的“第二曲線”,在文旅、健康養老以及新能源汽車產業等領域發力。

恒大在地產主業之外的布局已經開展多年,此前曾嘗試進入糧油、乳業和礦泉水等產業,但最終這些業務沒有成為恒大在地產之外的主攻方向。

就以前的多元化布局,許家印在業績發布會上進行了總結:“恒大先進入了糧油、乳業、礦泉水產業,但經過探索,我們發現一年銷售幾億、幾十億的產業體量,跟恒大年銷售六千億的規模是不匹配的。”

就當前的產業布局,許家印闡述了恒大產業布局標準:要與恒大的規模體量相匹配。 

“ 恒大在9年前就開始對公司未來發展、多元化產業進行大量調研。我們先進入了旅游產業,接下來進入大健康產業,最新又進入新能源汽車產業,并且決心和投入力度都比較大。” 

“恒大在產業選擇上,一定是非常大的產業。” 

 “恒大做事的風格,要么不做,要做就要做大做強做成功。”

 資產規模1.88萬億,核心凈利潤783億 

財報顯示:截止2018年底,恒大總資產約1.88萬億,凈資產約3086億,現金余額約2042億;核心凈利潤783.2億,同比增長93.3%,凈利潤(剔除匯兌損益)722.1億,同比增長106.4%。

翻查歷史財務數據,盡管過去十多年經歷了多輪房地產周期,恒大的總資產和凈資產規模仍保持了持續的增長,這使得恒大在當前房地產行業市場份額向頭部房企集中的大背景下,保持了規模優勢。

2009年,在港交所上市首年,恒大的總資產和凈資產規模分別只有630.71億和131.57億。過去10年的復合增速分別達到了45.82%和41.99%。

在資產規模提升的同時,恒大的營收和歸母凈利潤也保持了同步增長,并在最近幾年進入利潤集中釋放期。在2014年至2018年的五年間,公司的營收從1,119.75億上升到了4,661.96億,歸母凈利潤則從126.04億上升到了373.90億,復合增速分別為42.84%和31.24%。

資產規模和利潤規模發生量級躍遷,是當前行業龍頭公司的共同特征。統計數據和上市公司的財務數據顯示出:一方面,房地產市場份額在最近幾年明顯向頭部公司集中;另一方面,龍頭企業開始多元化發展,在地產業務之外尋求新的增長點。

雙輪驅動之下,恒大、碧桂園和萬科,三大龍頭公司的資產、營收和利潤規模均達到了相當高的量級。但是,從2018年的數據來看,由于增幅更快,恒大在資產規模、營收和歸母凈利潤這三項核心指標上處于領先位置。

財報數據還顯示:恒大的經營活動現金流凈額在2018年中期開始轉正,到了年底進一步上升到了547.49億,側面證明了公司向“規模+效益”模式轉型的成果。

 規模之外的利潤增長因素:贖回永續債,成本管控 

分析恒大過去幾年的業績報告,對凈利潤提升的影響因素,除了營收規模之外,還有一些關鍵要素:產品漲價附加值增加提升毛利率、加強成本管控、贖回永續債降低財務成本。

2017年,恒大的毛利率從上一年的28.10%提升到36.09%,這部分是受到了2015年之后,房價上漲的外部因素影響。但是,2017年之后,房地產調控日益加深,2018年恒大毛利率仍然保持溫和提升,小幅上升至36.20%,這更多體現出規模優勢和成本管控能力。

業績報告顯示:恒大通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式,大幅降低了銷售、管理費用率,成本控制能力的不斷提升進一步確保了利潤總額持續提升。

受到營收增加和毛利率提升的雙重影響,恒大2018年的毛利潤達到1689.5億,同比大增50.5%。翻查各內房股財報,這是歷史上首次出現年度毛利潤超過1500億關口。

另外一個對凈利潤影響比較大的因素則是恒大提前償還永續債釋放利潤。永續債雖然在財務報表上體現為權益,但是由于較高的利息成本,并且利率存在潛在跳升的空間,在2017年之前的幾年,成為吞噬恒大歸母凈利潤的一個重要因素,也是資本市場的擔心所在。

公告信息顯示,2017年已提前償還1129億永續債,這為2018年及未來釋放利潤贏得了空間。

 超前土地儲備戰略:土儲總量突破3億平方米 

除了當期營收和利潤之外,房地產業務有兩個核心的先行指標:簽約銷售額和土地儲備。

由于房地產企業的銷售和結算之間存在一個時間差,當期營收和利潤反映的往往是前期銷售業績,當期的銷售很大程度上會影響隨后報表確認的營收和利潤。

對比恒大過去幾年銷售額與報表營收的變動情況,明顯體現出銷售額提升對營收增加的驅動節奏。

以過去5年的財務數據為例:銷售額從2014年的1315億,增至2018年的5513億,復合增長率43.1%;同期,營業額從1114億,增至4662億,復合增長率43%。

銷售額提升,是銷售面積和銷售均價提高的共同結果。銷售面積從2014年的1820萬平方米,增至2018年的5243萬平方米,復合增長率30.3%;同期,合約銷售單價從7227元/平方米,提升到10515元/平方米。

恒大地產業務增長的根基在于超前的土地儲備戰略。

業績報告顯示:截至2018年底,公司的總土地儲備項目達811個,總規劃建筑面積達到了3.03億平方米,足夠公司未來數年的開發。這些土儲的平均樓面地價為1,635元/平方米,分布在全國228個城市。按土儲原值進行測算,約66%分布在一二線城市。

恒大在2018年購得土地儲備105幅,并就現有22個項目進一步購買周邊土地。新購土地儲備建筑面積為4,993萬平方米,平均樓面地價為1,611元/平方米,相比公司2018年的合約銷售均價10,515元/平方米,占比為約15%。

此外,公司還有未納入土儲的舊改項目總規劃建筑面積約7,777萬平方米,其中包括了深圳的2,903萬平方米。

市場預期,充足的土地儲備以及較為低廉的拿地價格,在一定程度上鎖定了恒大未來幾年的銷售和盈利水平。

從業績報告披露的信息觀察,盡管當前地產業務仍然貢獻了恒大主要的營收和利潤,但是多元化布局已經成為重點。

 多元化布局:新能源汽車、文旅、大健康 

恒大在2017年提出了新恒大、新起點、新戰略以及新藍圖的戰略定位和發展目標。作為新戰略的一部分,恒大提出將積極探索高科技,逐漸形成以民生地產為基礎,文化旅游、健康養生為兩翼,高科技為龍頭的產業布局。

2018年以來,恒大投入了巨大的資金和精力來積極落實這一戰略。

以公司在高科技,特別是新能源汽車領域的布局為例。2018年9月,恒大公告與廣匯集團簽署戰略合作協議,雙方將在汽車銷售、能源、地產等領域開展全面合作。根據協議,前者將以總代價144.9億(其中66.8億受讓股權,78.1億增資)獲得后者合計40.964%的股權并成為其第二大股東。這一合作有利于推動恒大未來在汽車銷售、地產及物流等領域的發展。

進入2019年以來,公司在新能源汽車領域的動作更為密集。先是1月15日恒大附屬公司恒大健康(0708.HK)公告以9.3億美元收購瑞典電動汽車公司NEVS的51%股權。根據公告中的描述,后者擁有超500人的全球研發團隊,擁有自主知識產權的三電系統和Phoenix系列純電動汽車研發平臺。值得一提的是,NEVS是目前獲中國發改委和中國工信部核準的新能源汽車整車資質十家企業之一,并且已經研發兩款達到量產條件的純電動汽車車型。

2019年1月24日,恒大健康發布公告稱擬以總代價約10.6億人民幣收購卡耐新能源58.07%股權。后者主要從事三元軟包動力電池的研發、生產與銷售,排名2018年中國動力電池裝機量的前十、軟包動力電池的行業前三。

幾天之后,恒大健康又發公告稱NEVS與瑞典超跑公司柯尼塞格訂立合資協議,并組建成立項目公司,用于世界最頂級新能源汽車的研發和生產。

2019年3月,恒大健康再次公告稱將以人民幣5億收購輪轂電機企業泰特70%股權。

梳理這些收購公告可以發現,恒大已經在新能源汽車產業的電池、電機、整車以及銷售端進行了完整的布局,高科技作為龍頭產業的布局已經初具雛形。

恒大在多元化產業布局上已經嘗試多年,早在2009年赴港上市不久后,就開始了初步嘗試。曾嘗試進入過糧油、乳業、礦泉水產業,但這些業務最終沒有能成為恒大新的增長引擎。

2018年業績發布會上,許家印對恒大產業布局進行了闡釋,并提出了產業布局標準:要與恒大的規模體量相匹配。

“恒大在9年前就開始對公司未來發展、多元化產業進行大量調研。我們先進入了旅游產業,接下來進入大健康產業,最新又進入新能源汽車產業,并且決心和投入力度都比較大。

“恒大先進入了糧油、乳業、礦泉水產業,但經過探索,我們發現一年銷售幾億、幾十億的產業體量,跟恒大年銷售六千億的規模是不匹配的。恒大在產業選擇上,一定是非常大的產業。”

“汽車產業可能5-10年是幾萬億的規模,在全世界是幾十萬億的大產業。新能源汽車替代燃油車的大方向已經非常清楚,歐洲許多國家對禁售燃油車都有了明確時間表,未來新能源汽車的市場是非常巨大的。”

“恒大做事的風格,要么不做,要做就要做大做強做成功。”(CJT)

本文作者:面包財經

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